9 mai 2012

Formation: nouveau fonds en faveur de la formation professionnelle

Le Conseil fédéral a déclaré de force obligatoire générale au 1er mars 2012 le nouveau fonds en faveur de la formation professionnelle pour la branche fiduciaire et immobilière.

Désormais, toutes les entreprises de la branche fiduciaire et immobilière verseront à ce fonds une cotisation destinée à la formation – y compris les entreprises qui ne sont affiliées à aucune organisation professionnelle et ne font pas de formation. Les coûts de promotion de la relève sont ainsi répartis sur toutes les entreprises de la branche.

Grâce au fonds, la promotion de la relève sera mieux ciblée, la qualité de la formation initiale sera encore améliorée et la charge financière des entreprises formatrices sera allégée. Concrètement, des cours supplémentaires seront proposés dans des disciplines importantes, l’enseignement numérique sera encouragé et la préparation des examens améliorée. Les entreprises formatrices bénéficieront d’un soutien actif pour la formation des nouvelles recrues et une présence marquée et renforcée lors des salons professionnels permettra de toucher davantage de candidats à la relève.

Le montant de la cotisation au fonds dépend du nombre de collaborateurs de l’entreprise. Il est calculé sur la base d’une déclaration, que chaque entreprise devra remettre chaque année. Le montant annuel de la cotisation est de :
- Catégorie A (entreprises de 1 à 15 collaborateurs) : CHF 200.- (sans TVA)
- Catégorie B (entreprises de 16 à 50 collaborateurs) : CHF 400.- (sans TVA) 
- Catégorie C (entreprises de plus de 50 collaborateurs) : CHF 1'000.- (sans TVA)

Les entreprises qui cotisent déjà à un fonds cantonal en faveur de la formation professionnelle sont elles aussi soumises à l’obligation de cotiser au nouveau fonds fédéral. Cela dit, dans les cantons où des prestations des deux fonds se recoupent, la cotisation au fonds en faveur de la formation professionnelle fiduciaire et immobilière sera réduit.

Toutes les entreprises concernées seront contactées par écrit au cours des mois à venir.

Informations complémentaires: www.fonds-formation.ch, hotline 044 271 18 89.

Le fonds a été créé à l’initiative de l’Organisation pour la formation commerciale fiduciaire/immobilière OFCF et en coopération avec les quatre associations faîtières SVIT Suisse, TREUHAND|SUISSE, Chambre fiduciaire et USPI Suisse. Il est soumis à la surveillance de l’Office fédéral de la formation professionnelle et de la technologie (OFFT).

4 avril 2012

Politique: réunion du groupe de travail chargé de mettre en oeuvre l'initiative sur les résidences secondaires

Le groupe de travail institué par la conseillère fédérale Doris Leuthard et chargé de mettre en oeuvre l'initiative sur les résidences secondaires a tenu sa première séance aujourd'hui à Berne. Il est d'abord chargé d'élucider les questions les plus urgentes, puis de préparer les modifications légales nécessaires.

Les représentants du groupe de travail, qui se sont réunis aujourd'hui pour la première fois à Berne, ont été accueillis par la conseillère fédérale Doris Leuthard. La cheffe du Département fédéral de l'environnement, des transports, de l'énergie et de la communication (DETEC) leur a expliqué le mandat du groupe de travail en les remerciant de leur participation.

L'acceptation de l'initiative sur les résidences secondaires implique de nombreuses modifications, notamment dans la loi fédérale sur l’aménagement du territoire, qui devra être adaptée en fonction du nouvel article constitutionnel. Quelques questions d'ordre juridique se posent cependant auxquelles l'initiative ne fournit pas de réponse claire. Le groupe de travail sera chargé en premier lieu de préciser la notion de résidence secondaire, d'analyser le sens des dispositions transitoires et d'étudier les modalités d'application. Le groupe de travail dirigé par l'ARE devra par ailleurs se prononcer sur le traitement à réserver aux bâtiments existants. Son objectif sera d'abord de clarifier les questions les plus urgentes si possible au niveau de l'ordonnance juste après les vacances d'été, puis de préparer les modifications légales nécessaires.

Lors d'une mise au point, les représentants du groupe de travail ont présenté leur appréciation de la situation ainsi que les mesures qui leur paraissent urgentes. Ils se sont mis d’accord sur le fait que la mise en oeuvre de l’initiative doit respecter les principes du droit constitutionnel en vigueur.

Mi-avril, le groupe de travail consultera les autres milieux intéressés dans le but de mieux connaître leurs attentes. La prochaine réunion du groupe de travail aura lieu fin avril.

29 mars 2012

Jurisprudence: statistique des autorités de conciliation en matière de bail

L’Office fédéral du logement vient de publier les dernières statistiques des contestations en matière de bail à loyer devant les autorités de concilation, qui couvrent la période de juillet à décembre 2011.

Durant le deuxième semestre 2011, un total de 12’409 procédures de conciliation ont été portées devant les autorités paritaires de conciliation. Par rapport au premier semestre 2011, ce chiffre représente 1’986 nouvelles procédures de moins. 8'290 procédures introduites au semestre précédent étaient encore ouvertes. Au total 20’699 procédures étaient ainsi en traitement. 12’966 cas ont été liquidés à la fin du semestre sous revue, soit selon le nouveau, soit selon l’ancien droit de procédure civil. 7’733 demandes étaient encore pendantes à la fin 2011.

S’agissant des cas liquidés, les parties sont parvenues à une conciliation (transaction, acquiescement ou désistement d’action) dans 6’276 cas, ce qui représente 48,4% des procédures liquidées. Dans 1’752 cas, l’échec de la conciliation a été consigné au procès-verbal, entraînant la délivrance de l’autorisation de procéder (13,5%). 586 propositions de jugement ont été acceptées par les parties (4,5% des cas liquidés). A l’inverse, 439 propositions de jugement ont été rejetées, donnant également lieu à la délivrance d’une autorisation de procéder (3,4% des cas liquidés). Une décision directe a été rendue dans 86 litiges patrimoniaux d’une valeur litigieuse de 2'000 francs au maximum, soit 0,7% des cas. Enfin, 3’827 cas ont été liquidés d’une autre manière (retrait de la requête de conciliation, non-entrée en matière, procédure devenue sans objet ou renvoi à un tribunal arbitral); ce chiffre représente 29,5% des cas liquidés.

Durant la période sous revue, 89 médiations ont remplacé la procédure de conciliation. Dans 30 cas les parties ont demandé la ratification de l’accord conclu dans le cadre de la médiation et dans 41 cas communiqué l’échec de la médiation

1er mars 2012

Economie: le taux hypothécaire de référence reste à 2,5%

L’Office fédéral du logement a publié ce matin le nouveau taux d’intérêt de référence applicable aux contrats de bail. Ce taux se situe toujours à 2,5%.

Le taux d'intérêt moyen, valeur au 30 décembre 2011, a diminué par rapport au trimestre précédent, passant de 2,45% à 2,39%. Le taux d'intérêt de référence déterminant pour les loyers reste cependant à 2,5%, compte tenu des règles de l’arrondi commercial applicables depuis le 1er décembre 2011, selon la décision prise par le Conseil fédéral le 26 octobre 2011 (modification de l’OBLF).

Le prochain taux sera communiqué le 1er juin 2012.

1er décembre 2011

Economie: le taux hypothécaire de référence diminue à 2,5 %

L’Office fédéral du logement a publié ce matin le nouveau taux d’intérêt de référence applicable aux contrats de bail. Ce taux est en baisse de 0,25 % par rapport à la dernière publication et se situe désormais à 2,5 %.

Le taux d'intérêt moyen, valeur au 30 septembre 2011, a diminué par rapport au trimestre précédent, passant de 2,51 % à 2,45 %. Le taux d'intérêt de référence déterminant pour les loyers est donc désormais de 2,5 %, compte tenu des règles de l’arrondi commercial applicables depuis aujourd’hui, selon la décision prise par le Conseil fédéral le 26 octobre 2011 (modification de l’OBLF).

Le prochain taux sera communiqué le 1er mars 2012.

28 octobre 2011

Economie: nouvelle méthode de fixation du taux hypothécaire de référence

Le Conseil fédéral a décidé ce matin que le taux d’intérêt de référence, qui se fonde sur le taux hypothécaire moyen, sera fixé à l’avenir selon les règles de l’arrondi commercial. La modification y relative de l’OBLF entrera en vigueur le 1er décembre 2011.

Depuis septembre 2008, la fixation des loyers s'appuie sur le taux d'intérêt de référence, qui est appliqué dans toute la Suisse. Ce taux de référence est publié chaque trimestre par l’OFL et il est fondé sur le taux d'intérêt moyen pondéré des créances hypothécaires, libellées en francs suisses, des banques en Suisse. Jusqu'ici, le taux d'intérêt de référence était adapté lorsque le taux d'intérêt moyen calculé sur la base du premier relevé du taux d'intérêt moyen, qui se situait à 3,43 %, évoluait de 0,25 point de pourcentage.

A l'avenir, le taux d'intérêt de référence sera fixé au quart de pour-cent le plus proche, selon les règles de l'arrondi commercial. A titre d'exemple, un taux hypothécaire moyen de 2,62 % donnera un taux d'intérêt de référence de 2,50 % et un taux hypothécaire moyen de 2,63 %, un taux de référence de 2,75 %.

Ce changement de méthode requiert une modification de l’OBLF. Celle-ci prendra effet le 1er décembre 2011, date qui coïncide avec la prochaine publication du taux d'intérêt de référence. Pour mémoire, le taux de référence actuel, valable depuis le 2 septembre 2011, est toujours de 2,75 %. Il est fondé sur un taux moyen de 2,51 % relevé le 30 juin 2011. Il est donc plus que probable que le taux de référence qui sera communiqué le 1er décembre 2011 ne soit plus de 2,75 %, mais de 2,50 %.

En procédant à cette adaptation, le Conseil fédéral dit tenir « compte du fait que la méthode en vigueur est considérée par le public comme une solution compliquée qui donne lieu à des résultats parfois difficiles à comprendre. Qui plus est, avec le mode de calcul actuel, le niveau des intérêts, qui a fortement baissé depuis l'introduction du taux d'intérêt de référence en vigueur, a pénalisé les locataires dans une mesure inattendue. Plus simple, le modèle de l'arrondi commercial évite des déséquilibres durables dans la fixation des loyer ».

6 octobre 2011

Jurisprudence: statistique des autorités de conciliation en matière de bail

L’Office fédéral du logement vient de publier les dernières statistiques des contestations en matière de bail à loyer devant les autorités de conciliation, qui couvrent la période de janvier à juin 2011.

Au cours du premier semestre 2011, un total de 14’395 procédures ont été portées devant les autorités paritaires de conciliation. Par rapport au deuxième semestre 2010, ce chiffre représente 58 nouvelles procédures de plus. 7'510 procédures introduites en 2010 étaient encore ouvertes. 21'905 procédures étaient ainsi en traitement. 13’746 cas ont été liquidés à la fin du semestre (14’537 cas au deuxième semestre 2010), soit selon le nouveau, soit selon l’ancien droit. 8’159 demandes étaient encore pendantes à la fin du premier semestre 2011 (7’955 demandes à la fin du deuxième semestre 2010).

S’agissant des cas liquidés, les parties sont parvenues à une conciliation (transaction, acquiescement ou désistement d'action) dans 6'138 cas (44,7%). Dans 2'078 cas, l'échec de la conciliation a été consigné au procès-verbal, entraînant la délivrance de l'autorisation de procéder (15,1%). 376 propositions de jugement ont été acceptées par les parties (2,7% des cas liquidés). A l'inverse, 278 propositions de jugement ont été rejetées, donnant également lieu à la délivrance d'une autorisation de procéder (2,0% des cas liquidés). Une décision directe a été rendue dans 165 litiges patrimoniaux d'une valeur litigieuse de 2’000 francs au maximum, soit 1,2% des cas. Enfin, 4'711 cas ont été liquidés d'une autre manière (retrait de la requête de conciliation, non-entrée en matière, procédure devenue sans objet ou renvoi à un tribunal arbitral); ce chiffre représente 34,3% des cas liquidés.

Durant la période sous revue, 57 médiations ont remplacé la procédure de conciliation. Dans aucun cas les parties ont demandé la ratification de l'accord conclu dans le cadre de la médiation ou communiqué l'échec de la médiation.

5 septembre 2011

L’USPI Suisse veut en finir avec le risque de blanchiment dans l’immobilier

Dans certaines situations, on ne peut exclure un risque que le secteur immobilier soit utilisé comme moyen de blanchiment d’argent, avec le cas échéant un effet sur les prix et finalement un marché moins sain. On se tromperait cependant de cible en voulant assujettir de manière généralisée tous les courtiers immobiliers à la loi sur le blanchiment, notamment parce que rien n’empêche le paiement du prix de la vente d’un immeuble directement de l’acheteur au vendeur. Proactive, dans la ligne d’une mise en oeuvre déterminée de ses règles déontologiques, l’USPI Suisse propose d’agir au niveau des transactions immobilières, en prévoyant qu’en cas de vente d’immeuble, le paiement du prix au vendeur soit dans tous les cas effectué par un virement du compte de l’acheteur auprès d’un établissement autorisé en Suisse. Le président Hugues Hiltpold dépose une motion.

Risque potentiel de blanchiment

L’investissement dans l’immobilier en Suisse à travers des fonds de provenance illicite ne peut pas être totalement exclu. Selon le Conseil fédéral, il pourrait y avoir un risque d’abus en cas d’achats immobiliers au cours desquels les paiements sont effectués en dehors du champ d’application de la loi sur le blanchiment d’argent (LBA), par exemple par l’entremise de banques étrangères ou par des versements en espèces sans la participation d’un intermédiaire financier soumis à la LBA.

Quelques cas emblématiques d’achats de biens immobiliers à des prix hors de toute logique financière et nettement au-dessus du marché ont été relayés dans les médias. Ils ont débouché sur plusieurs interventions parlementaires, qui demandent notamment un assujettissement généralisé du secteur immobilier (en particulier les courtiers) à la LBA.

De son côté, l’USPI Suisse veut être proactive, dans la ligne d’une mise en oeuvre déterminée de ses règles déontologiques. Elle note cependant que l’investissement dans la pierre garantit une certaine transparence, puisque tout propriétaire est inscrit au Registre foncier et que les actes sont conservés par ce dernier sans limite dans le temps. L’USPI Suisse relève aussi que la quasi-totalité des transactions ne présente aucun risque de blanchiment. La solution doit donc être proportionnée.

Une fausse bonne idée

La LBA a pour objet d’assujettir les intermédiaires financiers et de définir qui ils sont. Or un intermédiaire n’existe pas nécessairement dans le cadre d’une transaction immobilière, le paiement du prix pouvant se faire directement de l’acheteur au vendeur. Ainsi, une mesure telle que l’assujettissement généralisé des courtiers immobiliers à la LBA n’offrirait aucune garantie, puisqu’il n’existe pas d’obligation que le prix soit versé au courtier. De même, il n’y a pas d’obligation que le prix de vente d’un bien immobilier soit versé sur le compte du notaire par exemple.

Dans la pratique, le courtier n’a le plus souvent aucun pouvoir de disposition sur des valeurs patrimoniales. Autrement dit, il n’y a pas de versement d’argent comptant au profit du courtier dans le cadre d’une transaction immobilière.

Dans les rares cas où le courtier est amené à transférer ou verser sur mandat de l’acheteur le montant du prix de vente au vendeur, il est déjà en droit actuel considéré comme un intermédiaire financier assujetti à la LBA. Le courtier exerce alors une «activité d’intermédiation financière assujettie à la loi» et il est soumis, de ce fait, au devoir de diligence L’USPI Suisse veut en finir avec le risque de blanchiment dans l’immobilier Page 2 sur 2 et à l’obligation de communication prévus par la LBA en cas de soupçon fondé de blanchiment d’argent.

En bref, la plupart du temps, les transactions immobilières sont donc effectuées par des intermédiaires financiers pleinement soumis à la LBA (établissements bancaires par exemple), qui sont tenus de respecter les obligations de diligence également dans leurs transactions financières relevant du secteur immobilier.

Renforcer la sécurité de manière ciblée

Les risques d’abus évoqués plus haut sont ainsi limités aux rares transactions qui sont en dehors du champ d’application de la LBA. Il convient donc d’agir de manière ciblée, tout en veillant à ne pas augmenter le coût déjà élevé des transactions immobilières en général et à ne pas prolonger ou alourdir les procédures (qui requièrent déjà un certain temps, compte tenu du formalisme qui y est associé).

Pour garantir le contrôle de l’identité de l’origine des fonds dans le cadre d’une transaction immobilière, l’USPI Suisse propose de prévoir que le paiement du prix par l’acheteur doit obligatoirement se faire par le virement depuis son compte ouvert auprès d’un établissement (suisse ou étranger) autorisé en Suisse par la FINMA, Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers. On prend ainsi en considération le fait que ces établissements sont d’ores et déjà équipés et organisés pour mettre en oeuvre les obligations de diligences prévues par la LBA et sont donc les mieux à même de faire respecter ces exigences.

Une motion est déposée

Le président de l’USPI Suisse Hugues Hiltpold dépose donc une motion pour qu’en cas de vente d’immeuble, le paiement du prix au vendeur soit dans tous les cas effectué par un virement du compte de l’acheteur auprès d’un établissement autorisé en Suisse. Il est par exemple possible de compléter l’article 216 du Code des obligations, disposition prévoyant déjà que les ventes d’immeubles et les promesses de vente ne sont valables que si elles ont lieu devant notaire, par acte authentique.

1er septembre 2011

Economie: le taux hypothécaire de référence reste à 2,75%

L’Office fédéral du logement a publié ce matin le nouveau taux d’intérêt de référence applicable aux contrats de bail. Ce taux est inchangé par rapport à la dernière publication et se situe toujours à 2,75%.

Le taux d'intérêt moyen, valeur au 30 juin 2011, a certes diminué par rapport au trimestre précédent, passant de 2,54% à 2,51% Le taux d'intérêt de référence déterminant pour les loyers ne change cependant pas, puisque la baisse du taux moyen n'a pas franchi le seuil de 2,43% qui entraînerait une adaptation du taux de référence.

Le prochain taux sera communiqué le 1er décembre 2011.

12 juillet 2011

Pratique: informations de l’OFL sur la procédure de conciliation

On trouve désormais sur le site de l’Office fédéral du logement (OFL) diverses informations sur les nouveautés concernant la procédure de conciliation en matière de baux à loyer. Un blog, entre autres, favorisera l’échange de vues entre les milieux intéressés.

Le code de procédure civile (CPC), entré en vigueur le 1er janvier 2011, contient d’importantes nouveautés, notamment en matière de conciliation. Ces changements touchent en particulier les autorités de conciliation en matière de baux à loyer. Afin de favoriser l’échange de vues et de connaissances entre les autorités de conciliation, mais aussi en relation avec d’autres organes et personnes concernés, l’OFL a étoffé son offre d’informations sur son site internet.

Celle-ci comprend des informations sur le déroulement de la procédure de conciliation, une comparaison entre les nouvelles dispositions du CPC et les anciennes dispositions du CO, ainsi que des renseignements sur les autorités de conciliation et services compétents. En outre, l’OFL a mis en place un blog destiné à favoriser l’échange de vues et de connaissances.

Lien vers le site de l’OFL : www.bwo.admin.ch/themen/mietrecht/00326/index.html

17 juin 2011

Politique: les initiatives pour l’épargne-logement finalement sans contre-projet

La session d’été des Chambres fédérales s’est achevée ce matin. Lors des votations finales, le Conseil des Etats a finalement refusé son propre contre- projet indirect aux deux initiatives populaires.

Ces deux initiatives seront donc soumises seules, sans contre-projet, au verdict du peuple et des cantons. Pour mémoire, le contenu de ces deux initiatives est le suivant :

• 1. Initiative populaire « pour la promotion de l’épargne-logement » : ce texte prévoit l’introduction facultative par les cantons de la possibilité de déduire du revenu imposable, pendant dix ans au maximum, l’épargne-logement constituée pour l’acquisition d’un premier logement à usage personnel en Suisse (maximum 15'000 francs par an, le double pour les couples) et pour le financement de mesures visant à économiser l’énergie et à protéger l’environnement (maximum 5’000 francs par an, le double pour les couples). L’impôt fédéral direct n’est pas concerné.
• 2. Initiative populaire « accéder à la propriété grâce à l’épargne-logement » : ce texte prévoit l’introduction obligatoire par les cantons et la Confédération de la possibilité de déduire du revenu imposable, pendant dix ans au maximum, l’épargnelogement constituée pour l’acquisition d’un premier logement à usage personnel en Suisse (maximum 10'000 francs par an, le double pour les couples).

16 juin 2011

Pratique: nouvelle plate-forme internet du Séminaire sur le droit du bail

Nouvelle plate-forme internet du Séminaire sur le droit du bail de l’Université de Neuchâtel, www.bail.ch propose une importante base de données consacrée au droit du bail.

Cette plate-forme permet notamment de télécharger les éditions de la revue Droit du bail, ainsi que les exposés présentés lors des Séminaires sur le droit du bail (jusqu’en 2006). Elle contient aussi la liste et des liens vers les différentes dispositions légales et vers les autorités d’application dans chaque canton, ainsi qu’une bibliographie thématique.

Surtout, la plate-forme permet de s’inscrire à une nouvelle newsletter mensuelle et d’en télécharger les éditions précédentes. Tous les mois, cette newsletter met en avant un arrêt du TF qui revêt un intérêt particulier (c’est « l’arrêt du mois ») et l’accompagne d’un commentaire rédigé par un membre de l’équipe du Séminaire. Plusieurs autres arrêts sont résumés et peuvent aussi être téléchargés.

1er juin 2011

Economie: le taux hypothécaire de référence reste à 2,75%

L’Office fédéral du logement a publié ce matin le nouveau taux d’intérêt de référence applicable aux contrats de bail. Ce taux est inchangé par rapport à la dernière publication et se situe toujours à 2,75%.

Le taux d'intérêt moyen, valeur au 31 mars 2011, a certes diminué par rapport au trimestre précédent, passant de 2,59% à 2,54%. Le taux d'intérêt de référence déterminant pour les loyers ne change cependant pas, puisque la baisse du taux moyen n'a pas franchi le seuil de 2,43% qui entraînerait une adaptation du taux de référence.

Le prochain taux sera communiqué le 1er septembre 2011.

13 mai 2011

Politique: l’USPI Suisse s’engage pour renforcer le Programme Bâtiments

Le Programme Bâtiments de la Confédération et des cantons est victime de son succès, au point que les aides aux propriétaires qui veulent entreprendre des travaux de rénovation énergétique ont été réduites. C’est un mauvais signal et l’USPI Suisse demande au contraire une augmentation des moyens alloués au Programme, pour qu’il soit vraiment incitatif. Le président Hugues Hiltpold dépose une motion et un communiqué de presse est diffusé.

En Suisse, une taxe sur le CO2 est appliquée aux combustibles fossiles depuis le 1er janvier 2008. D’après la loi, un tiers du produit de la taxe, mais au maximum 200 millions de francs par an, sert à financer le Programme Bâtiments, qui subventionne des mesures de rénovation énergétique portant sur l'enveloppe des bâtiments. Le reste des recettes est redistribué à la population et aux entreprises.

Dans le cadre du Programme, près de 30'000 demandes de subventions ont été déposées en 2010 (244 millions), soit largement plus que les 12'000 à 16'000 demandes attendues. Il n’y a pour l’heure aucun ralentissement en 2011 et les propriétaires continuent donc à manifester un vif intérêt pour l’assainissement de leur bien, profitant ainsi à long terme d’une baisse de leurs dépenses énergétiques et apportant une large contribution à la protection du climat.

Le succès du Programme a toutefois aussi un inconvénient, puisque les subventions de la première année dépassent nettement les quelque 133 millions annuellement disponibles. Il a donc fallu procéder à des adaptations: depuis le 1er avril 2011, le montant minimal de la subvention a été augmenté de 1'000 à 3'000 francs et la subvention pour le remplacement de fenêtres réduite de 70 à 40 francs.

On donne ainsi un mauvais signal, alors qu’il s’agirait plutôt d'encourager les particuliers à rénover. En généralisant l'octroi d'avantages économiques lors de rénovations énergétiquement performantes, l'Etat incite à un comportement responsable sans toutefois pénaliser le marché. Aujourd’hui, l'Etat se doit d'agir en introduisant des mesures d'incitation aptes à créer un large consensus, à plus forte raison que le coût de travaux d’isolation des bâtiments est souvent très élevé (au point que ces travaux ne sont pas rentables en l’état actuel, même avec les subventions).

Le président de l’USPI Suisse Hugues Hiltpold dépose donc une motion pour que soit affecté au financement des mesures de réduction des émissions de CO2 dans le bâtiment un montant supérieur au plafond actuel de 200 millions de francs par an.

La Lex Koller résiste !

Berne, le 14 mars 2008

Par 115 voix contre 67, le Conseil national a refusé la suppression de cette loi vieille de près de quarante ans soixante sans mesures d'accompagnement pour lutter contre la spéculation.

La Lex Koller n’est pas prête d’être abrogée. Le vote a été sans appel: par 115 voix contre 67, le Conseil national a suivi la majorité de sa commission et décidé de renvoyer au Conseil fédéral l'abrogation de la Lex Koller en demandant au gouvernement de présenter des mesures d'accompagnement plus strictes contre la spéculation et les effets désastreux des «lits froids».

Le Conseil fédéral se voit obligé de se remettre à son projet, les modifications faites à la loi sur l'aménagement du territoire pour modérer les effets indésirables de la suppression de la Lex Koller ayant été jugées insuffisantes. Mais, le Conseil des Etats doit encore se prononcer.

Il restait aux élus à traiter du deuxième projet présenté par le Conseil fédéral, relatif, en l’occurrence, à la loi fédérale sur l'aménagement du territoire. La logique aurait évidemment voulu qu'il soit également refusé. De justesse, par 93 voix contre 92, grâce à la voix de son président, le Conseil national a cependant décidé de renvoyer ce deuxième texte à la commission ad hoc, et non au Conseil fédéral. La dite commission ne pourra guère faire autre chose que d'attendre les nouvelles propositions du Conseil fédéral.

Le principe même de l'abrogation de la Lex Koller n'a guère été contesté. A l'inverse, personne n'a défendu une suppression pure et simple de ce texte. C'est donc sur son remplacement par d'autres mesures que se sont affrontés les députés et que se trouve la solution.

Le gouvernement voulait simplement que les cantons désignent des zones où les résidences secondaires pourraient être limitées. Le Conseil national, lui, entend aller plus loin: introduction d'une durée de domicile minimale pour qu'un acheteur étranger puisse acheter une résidence secondaire ou investir dans un immeuble locatif, et présentation de plusieurs variantes pour combattre les lits froids. Pour l'UDC, le moment n'est pas opportun pour abroger la Lex Koller.

Affaire à suivre …

Granges, 28.11.2007

Le Conseil fédéral a approuvé une modification de l'ordonnance sur le droit du bail qui prendra effet le 1er janvier 2008. La fixation des loyers ne sera plus fondée sur le taux hypothécaire des différentes banques cantonales, mais sur un taux d'intérêt de référence valable pour toute la Suisse. Par ailleurs, les rénovations de logements et de locaux commerciaux apportant des améliorations énergétiques seront considérées comme des investissements créant des plus-values et permettront de justifier des hausses de loyer.

A l'avenir, dans l'ensemble de la Suisse, les loyers seront fixés sur la base du taux d'intérêt de référence publié par le Département fédéral de l'économie (DFE). Ce taux de référence sera fondé sur le taux d'intérêt moyen pondéré des créances hypothécaires, libellées en francs suisses, des banques en Suisse, qui sera établi chaque trimestre. Le DFE publiera le nouveau taux d'intérêt de référence dès que ce taux d'intérêt moyen aura varié d'un ¼ pour cent. Le loyer pourra ainsi être augmenté ou baissé dans les limites des taux de répercussion usuels actuels. Sous le régime et en l'état des taux actuels, une variation du taux hypothécaire de ¼ pour cent permettrait une adaptation de loyer de 3 %.

Aujourd'hui, la fixation des loyers est fondée sur le taux pratiqué par les différentes banques cantonales pour les hypothèques variables de premier rang. Or il s'imposait de modifier cette pratique, étant donné que plusieurs banques cantonales ne publient plus de taux officiel et que d'autres formes de financement coexistent avec les modèles d'hypothèques à taux variable.

Comme le relevé des données prendra un certain temps, la première publication du taux d'intérêt de référence n'interviendra probablement pas avant le 1er septembre 2008. D'ici à cette date, on continuera d'appliquer la réglementation en vigueur.

Le nouveau texte prévoit en outre que les améliorations énergétiques apportées aux habitations et aux locaux commerciaux seront assimilées à des investissements créant des plus-values et justifieront une augmentation de loyer, l'idée étant d'inciter les bailleurs à entreprendre de telles améliorations.

Droit du bail

14 Novembre 2007

Les représentants des propriétaires et des locataires sont arrivés à un accord, hier dans la soirée, qui va dans le sens d'un couplage des loyers avec l'indice suisse des prix à la consommation.

Les loyers devraient augmenter à l'avenir au gré du renchérissement. Les représentants des bailleurs et des locataires alémaniques et romands sont parvenus à un compromis pour réviser le droit de bail. Mais la partie ne sera pas terminée avant 2010.

Les participants à la rencontre dirigée par la conseillère fédérale Doris Leuthard ont tous chanté victoire hier soir devant la presse.

Toutes les tentatives de révision du droit du bail datant de 1990 ont en effet avorté jusqu'ici. Si ce projet de révision du droit de bail enfin ficelé parvient à passer la rampe du parlement probablement l'an prochain ce sera «la fin d'une longue histoire douloureuse jalonnée d'échecs depuis une vingtaine d'années», a déclaré la ministre de l'Economie.

Détails de l'accord pas encore fixés

Les détails de l'accord ne sont pas encore tous fixés. Mais dans les grandes lignes, les représentants des propriétaires et des locataires ont signé l'arrêt de mort du couplage des loyers avec les taux hypothécaires. Les locataires subiront en contrepartie des hausses annuelles au gré de l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation. L'inflation sera en principe pleinement répercutée.

Les milieux de locataires, qui avaient jusqu'ici plaidé pour une indexation partielle à 80%, ont dû lâcher du lest dans ce domaine. Pour compenser, les milieux immobiliers ont accepté de leur côté de renoncer aux hausses de loyers en cas de changement de propriétaire.

Instrument de comparaison

Il ne sera par ailleurs pas possible d'augmenter les loyers pendant une année à la suite de travaux ayant entraîné une plus-value, à moins qu'ils n'aient été annoncés lors de la conclusion du bail. Enfin, le caractère abusif ou non d'un loyer initial sera établi à l'aide de loyers comparatifs en début de bail. Cette opération se fera au moyen d'un instrument permettant de calculer les loyers comparatifs.

La marge de manoeuvre politique semble mince. Il s'agit d'un paquet difficilement ficelé et toute modification risque de faire s'écrouler l'édifice, a estimé le président de l'Association suisse des propriétaires fonciers Rudolf Steiner (PRD/SO). Le secrétaire général de l'Association suisse des locataires (ASLOCA) Carlo Sommaruga, a toutefois souligné que le compromis est un «essai pas encore transformé». Mais selon lui, le changement de paradigme est essentiel, car les loyers constituent le plus lourd poste budgétaire pour la plupart des familles, avec environ 20%.

Le Conseil fédéral veut abroger la Lex Koller

4 juillet 2007 

La "lex Koller", limitant l'achat d'immeubles par des étrangers non domiciliés en Suisse, va sans doute être abrogée. Le Conseil fédéral a transmis mercredi son projet au Parlement. Les cantons devront réguler la construction de résidences secondaires.

L'abrogation de la lex Koller risque d'entraîner une forte expansion de la demande de logements de vacances dans les régions à vocation touristique. Pour éviter une augmentation incontrôlée du nombre de constructions, le Conseil fédéral propose de compléter la loi sur l'aménagement du territoire.

Les cantons devraient être contraints de désigner, dans leurs plans directeurs, les communes et les régions dans lesquelles des mesures sont indispensables pour garantir un rapport équilibré entre le nombre de résidences principales et celui des résidences secondaires. Ils disposeront de trois ans pour arrêter les stratégies et mesures qui s'imposent.

Pour éviter un vide juridique, la loi sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger ne sera abrogée qu'à l'issue de ce délai. Elle doit disparaître car il n'y a plus de danger d'une emprise étrangère excessive sur le sol national. Le texte constitue en outre entrave au commerce de bien-fonds et donc un frein au libre marché, estime le Conseil fédéral.

Sans lex Koller, les étrangers ne résidant pas en Suisse pourront acquérir selon une procédure nettement plus simple qu'actuellement des terrains constructibles et des immeubles d'habitation. Ces investissements devraient contribuer à augmenter une offre de logements insuffisante en maints endroits.

Limitation du droit de recours des organisations: le CF soutient l'initiative

Mai 2007  

Le gouvernement revient ainsi sur sa décision du 13 septembre de prôner le rejet de l'initiative populaire "Droit de recours des organisations: Assez d'obstructionnisme - Plus de croissance pour la Suisse". Ce texte, lancé par les radicaux zurichois, veut interdire purement et simplement le droit de recours lorsqu'il s'agit de projets approuvés par le peuple ou le législatif d'une commune, d'un canton ou de la Confédération.

Le Conseil fédéral est très peu dissert sur les raisons de son revirement, que son porte-parole Oswald Sigg n'a pas voulu commenter lors de la traditionnelle conférence de presse suivant la séance du collège.

Dans un communiqué, le Département fédéral de l'environnement (DETEC) note que le gouvernement justifie sa décision par le fait que la révision de la loi sur la protection de l'environnement adoptée par le Parlement en décembre "ne reprenait pas toutes les revendication fondées de l'initiative". Il a également été relevé que les privés ne doivent en principe pas se substituer à l'Etat.

Il appartient désormais au Parlement de traiter l'initiative et de formuler sa propre recommandation de vote. Moritz Leuenberger est confiant que le "non" l'emportera, la révision de loi élaborée par les Chambres ayant été approuvée quasiment sans opposition lors du vote final. Elle n'a pas non plus fait l'objet d'un référendum.

Révision de l'ordonnance sur le droit du bail

30 novembre 2006

Le droit de bail actuel est entré en vigueur le 1er juillet 1990. Il remplaçait alors l'arrêté fédéral de 1972 instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif. Toutes les dispositions relatives au droit de bail sont depuis lors réunies dans le code des obligations (CO). Bien que les travaux de révision aient duré plus de dix ans au total, des appels provenant aussi bien des locataires que des bailleurs n'ont cessé de s'élever, même après l'entrée en vigueur de la nouvelle loi, pour réclamer d'autres modifications.

Le 29 septembre 2006, le Conseil fédéral a chargé le Département fédéral de l’économie (DFE) d'élaborer un projet de révision de l'ordonnance sur le droit du bail. Etant donné le résultat de la procédure de consultation, il a décidé de ne pas poursuivre, pour l'instant, les travaux de révision entamés au niveau de la loi.
Dans l'ensemble, le projet mis en consultation n’a pas reçu un accueil enthousiaste. Lles points de vue des associations de locataires et de bailleurs ainsi que des organisations qui leur sont proches ont fortement divergé.
Les représentants des locataires estiment qu'il est nécessaire d'agir et exigent une révision de la loi. Par contre, ils rejettent le modèle dualiste proposé, qui n'offre pas de vraie possibilité de choix pour ces derniers. En outre, ils rejettent l'instrument des loyers de référence comme critère d'abus ainsi que d'autres dispositions centrales du projet. Ils demandent davantage de protection pour les locataires et, en particulier, un renforcement de la protection contre les congés.
Quant aux organisations proches des bailleurs, elles acceptent le projet sur le fond tout en attendant que l’on réduise la protection des locataires. Un accord des associations directement concernées n’est pas en vue, tant sur les questions de fond que sur les questions de détail et les propositions exprimées par les autres parties consultées vont dans des directions différentes.

Vu la situation, le Conseil fédéral a décidé de ne pas poursuivre pour l'instant les travaux de révision au niveau de la loi. Il a toutefois chargé le DFE d'élaborer un projet de révision de l'actuelle ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux. Il s'agit en effet d'examiner l'opportunité de répercuter l’évolution du taux hypothécaire par le biais d’un taux moyen, la possibilité de prendre en compte les améliorations énergétiques dans la formation des loyers ainsi que la nécessité d'une réglementation concernant les acomptes versés pour les frais accessoires.

Le droit du bail actuel remonte à 1990. Diverses propositions de modification ont échoué en votation populaire en 2003 (initiative populaire de l'Association suisse des locataires) et en 2004 (contre-projet du Parlement). Le projet mis en consultation avait tenté de trouver l’équilibre entre les intérêts des locataires et ceux des bailleurs.

Affaire à suivre …

Droit de recours des associations

15 décembre 2006 

La réforme du droit de recours des associations de protection de l'environnement, qui vise à simplifier les études d'impact sur l'environnement et à prévenir les abus, est en phase de discussion au sein du parlement.

Les associations de protec¬tion du paysage et de l'environ¬nement ont tellement tiré sur la corde exclu¬sive de la protection des seuls inté¬rêts qu'elles défendent qu'elles ont provoqué un quasi blocage du système. Cet automne, le parlement achève ses travaux concernant la révision des lois sur la protection de l'environne¬ment et de la protection du paysage entreprise pour donner suite à une ini¬tiative parlementaire, déposée en 2002 et adoptée en juin 2003. Cette dernière demandait une simplification des études d'impact sur l'environne¬ment et la prévention d'abus grâce à une définition plus précise du droit de recours des organisations. La nouvelle mouture sauvegarde le droit de recours. Mais, une initiative populaire radicale lance une nouvelle attaque contre les associations de protection de l'environnement. Cette initiative demande en effet que leur droit de recours ne soit pas vala¬ble lorsqu'il s'agit de projets qui ont été approuvés par le peuple d'une commune, d'un canton ou de la Confédération.

Habilitée à faire recours depuis longtemps en vertu des lois sur la protection du paysage et de l’environnement, les associations concernées ont enregistré de nombreux succès. Mais à force d’intervenir dans tous les dossiers, elles ont détourné la volonté du législateur et finissent par bloquer systématiquement tout projet d’envergure. Depuis l’affaire du Hardturm à Zürich, plus personne ne doute du bien fondé d’un nécessaire recadrage de ce doit de recours. D’où le succès de l’initiative citée plus haut.

Depuis cette affaire, les critiques ont redoublé, démontrant que le droit de recours a entraîné un dérapage dans la pesée des inté¬rêts. Une étude, certes contestée, a chiffré à 25 milliards l'am¬pleur des travaux immobilisés ou abandonnés à cause de la «recou¬rite». Plus personne ne peut nier que la perte pour l'économie est substantielle dans ce genre de cas. En outre, certains soupçonnent les organisations concernées de s'enrichir par le biais du droit de recours. Le fait que les maîtres d'ouvrages doivent sou¬vent fournir des compensations y contribue. Cela étaye le soupçon de pratiques très peu transparentes pour le public.

Les objectifs de cette révision visent à alléger les études d’impact sur l’environnement, éviter les abus et accélérer les procédures de construction, notamment en précisant le type des installations qui sont obli¬gatoirement soumises à l'étude d'impact sur l'environnement. Il est introduit une disposition qui oblige les autorités à tenir compte d'éven¬tuelles préoccupations exprimées par le Parlement ou par le peuple lors de la procédure.
Le Conseil des Etats a décidé de ne soumettre au droit de recours des organisations que les décisions por¬tant sur des installations faisant l'ob¬jet d'une étude d'impact. Il a par ailleurs précisé que les organisations habilitées à recourir doivent être actives au niveau national et doivent poursuivre un but non lucratif. En outre, le droit de recours est limité aux domaines visés depuis dix ans au moins dans les statuts de l’association.
Autre nouveauté restrictive : les associations devront intervenir au tout début de la procédure. De plus, les accords éventuels passés entre les associations et les maîtres d’ouvrage ne pourront plus être légalisés. De même, les accords passés entre ces mêmes partenaires seront illicites s'ils prévoient des peines conventionnelles. Et surtout, les frais de procédure seront à la charge des recourants qui n'obtiennent pas gain de cause. Enfin, un début anticipé de construction sera autorisé si l'issue du recours d'une organisation ne peut avoir d'incidence sur les travaux.

Une disposi¬tion qui prévoit de contraindre les autorités à pondérer l'ensemble des intérêts et à tenir compte des préoc¬cupations du peuple et du Parle¬ment est encore en discussion. Mais cette disposition constitue un point fort de la réforme dans la mesure où elle pourrait servir de contre-projet à l'initiative populaire des radicaux, qui veut exclure les recours contre des projets avalisés par une votation populaire ou un législatif.

La réforme est donc pratiquement sous toit et les associations écologistes semblent s’être fait une raison, ceci d’autant plus qu’une nouvelle initiative parlementaire UDC menace le droit de recours d’une suppression totale.