La Lex Koller résiste !

Berne, le 14 mars 2008

Par 115 voix contre 67, le Conseil national a refusé la suppression de cette loi vieille de près de quarante ans soixante sans mesures d'accompagnement pour lutter contre la spéculation.

La Lex Koller n’est pas prête d’être abrogée. Le vote a été sans appel: par 115 voix contre 67, le Conseil national a suivi la majorité de sa commission et décidé de renvoyer au Conseil fédéral l'abrogation de la Lex Koller en demandant au gouvernement de présenter des mesures d'accompagnement plus strictes contre la spéculation et les effets désastreux des «lits froids».

Le Conseil fédéral se voit obligé de se remettre à son projet, les modifications faites à la loi sur l'aménagement du territoire pour modérer les effets indésirables de la suppression de la Lex Koller ayant été jugées insuffisantes. Mais, le Conseil des Etats doit encore se prononcer.


Il restait aux élus à traiter du deuxième projet présenté par le Conseil fédéral, relatif, en l’occurrence, à la loi fédérale sur l'aménagement du territoire. La logique aurait évidemment voulu qu'il soit également refusé. De justesse, par 93 voix contre 92, grâce à la voix de son président, le Conseil national a cependant décidé de renvoyer ce deuxième texte à la commission ad hoc, et non au Conseil fédéral. La dite commission ne pourra guère faire autre chose que d'attendre les nouvelles propositions du Conseil fédéral.

Le principe même de l'abrogation de la Lex Koller n'a guère été contesté. A l'inverse, personne n'a défendu une suppression pure et simple de ce texte. C'est donc sur son remplacement par d'autres mesures que se sont affrontés les députés et que se trouve la solution.

Le gouvernement voulait simplement que les cantons désignent des zones où les résidences secondaires pourraient être limitées. Le Conseil national, lui, entend aller plus loin: introduction d'une durée de domicile minimale pour qu'un acheteur étranger puisse acheter une résidence secondaire ou investir dans un immeuble locatif, et présentation de plusieurs variantes pour combattre les lits froids. Pour l'UDC, le moment n'est pas opportun pour abroger la Lex Koller.

Affaire à suivre ….

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Granges, 28.11.2007
Le Conseil fédéral a approuvé une modification de l'ordonnance sur le droit du bail qui prendra effet le 1er janvier 2008. La fixation des loyers ne sera plus fondée sur le taux hypothécaire des différentes banques cantonales, mais sur un taux d'intérêt de référence valable pour toute la Suisse. Par ailleurs, les rénovations de logements et de locaux commerciaux apportant des améliorations énergétiques seront considérées comme des investissements créant des plus-values et permettront de justifier des hausses de loyer.

A l'avenir, dans l'ensemble de la Suisse, les loyers seront fixés sur la base du taux d'intérêt de référence publié par le Département fédéral de l'économie (DFE). Ce taux de référence sera fondé sur le taux d'intérêt moyen pondéré des créances hypothécaires, libellées en francs suisses, des banques en Suisse, qui sera établi chaque trimestre. Le DFE publiera le nouveau taux d'intérêt de référence dès que ce taux d'intérêt moyen aura varié d'un ¼ pour cent. Le loyer pourra ainsi être augmenté ou baissé dans les limites des taux de répercussion usuels actuels. Sous le régime et en l'état des taux actuels, une variation du taux hypothécaire de ¼ pour cent permettrait une adaptation de loyer de 3 %.

Aujourd'hui, la fixation des loyers est fondée sur le taux pratiqué par les différentes banques cantonales pour les hypothèques variables de premier rang. Or il s'imposait de modifier cette pratique, étant donné que plusieurs banques cantonales ne publient plus de taux officiel et que d'autres formes de financement coexistent avec les modèles d'hypothèques à taux variable.

Comme le relevé des données prendra un certain temps, la première publication du taux d'intérêt de référence n'interviendra probablement pas avant le 1er septembre 2008. D'ici à cette date, on continuera d'appliquer la réglementation en vigueur.

Le nouveau texte prévoit en outre que les améliorations énergétiques apportées aux habitations et aux locaux commerciaux seront assimilées à des investissements créant des plus-values et justifieront une augmentation de loyer, l'idée étant d'inciter les bailleurs à entreprendre de telles améliorations.

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14 Novembre 2007

DROIT DU BAIL Les représentants des propriétaires et des locataires sont arrivés à un accord, hier dans la soirée, qui va dans le sens d'un couplage des loyers avec l'indice suisse des prix à la consommation.
Les loyers devraient augmenter à l'avenir au gré du renchérissement. Les représentants des bailleurs et des locataires alémaniques et romands sont parvenus à un compromis pour réviser le droit de bail. Mais la partie ne sera pas
terminée avant 2010.
Les participants à la rencontre dirigée par la conseillère fédérale Doris Leuthard ont tous chanté victoire hier soir devant la presse.
Toutes les tentatives de révision du droit du bail datant de 1990 ont en effet avorté jusqu'ici. Si ce projet de révision du droit de bail enfin ficelé parvient à passer la rampe du parlement probablement l'an prochain ce sera «la fin d'une longue histoire douloureuse jalonnée d'échecs depuis une vingtaine d'années», a déclaré la ministre de l'Economie.

Détails de l'accord pas encore fixés

Les détails de l'accord ne sont pas encore tous fixés. Mais dans les grandes lignes, les représentants des propriétaires et des locataires ont signé l'arrêt de mort du couplage des loyers avec les taux hypothécaires. Les locataires subiront en contrepartie des hausses
annuelles au gré de l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation. L'inflation sera en principe pleinement répercutée.
Les milieux de locataires, qui avaient jusqu'ici plaidé pour une indexation partielle à 80%, ont dû lâcher du lest dans ce domaine. Pour compenser, les milieux immobiliers ont accepté de leur côté de renoncer aux hausses de loyers en cas de changement de propriétaire.

Instrument de comparaison

Il ne sera par ailleurs pas possible d'augmenter les loyers pendant une année à la suite
de travaux ayant entraîné une plus-value, à moins qu'ils n'aient été annoncés lors de la conclusion du bail. Enfin, le caractère abusif ou non d'un loyer initial sera établi à l'aide de loyers comparatifs en début de bail. Cette opération se fera au moyen d'un instrument
permettant de calculer les loyers comparatifs.
La marge de manoeuvre politique semble mince. Il s'agit d'un paquet difficilement ficelé et toute modification risque de faire s'écrouler l'édifice, a estimé le président de l'Association suisse des propriétaires fonciers Rudolf Steiner (PRD/SO). Le secrétaire général de l'Association suisse des locataires (ASLOCA) Carlo Sommaruga, a toutefois souligné que le compromis est un «essai pas encore transformé». Mais selon lui, le changement de paradigme est essentiel, car les loyers constituent le plus lourd poste budgétaire pour la plupart des familles, avec environ 20%.

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Le Conseil fédéral veut abroger la Lex Koller

La "lex Koller", limitant l'achat d'immeubles par des étrangers non domiciliés en Suisse, va sans doute être abrogée. Le Conseil fédéral a transmis mercredi son projet au Parlement. Les cantons devront réguler la construction de résidences secondaires.

L'abrogation de la lex Koller risque d'entraîner une forte expansion de la demande de logements de vacances dans les régions à vocation touristique. Pour éviter une augmentation incontrôlée du nombre de constructions, le Conseil fédéral propose de compléter la loi sur l'aménagement du territoire.

Les cantons devraient être contraints de désigner, dans leurs plans directeurs, les communes et les régions dans lesquelles des mesures sont indispensables pour garantir un rapport équilibré entre le nombre de résidences principales et celui des résidences secondaires. Ils disposeront de trois ans pour arrêter les stratégies et mesures qui s'imposent.

Pour éviter un vide juridique, la loi sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger ne sera abrogée qu'à l'issue de ce délai. Elle doit disparaître car il n'y a plus de danger d'une emprise étrangère excessive sur le sol national. Le texte constitue en outre entrave au commerce de bien-fonds et donc un frein au libre marché, estime le Conseil fédéral.

Sans lex Koller, les étrangers ne résidant pas en Suisse pourront acquérir selon une procédure nettement plus simple qu'actuellement des terrains constructibles et des immeubles d'habitation. Ces investissements devraient contribuer à augmenter une offre de logements insuffisante en maints endroits.

04.07.07

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Limitation du droit de recours des organisations: le CF soutient l'initiative

Le gouvernement revient ainsi sur sa décision du 13 septembre de prôner le rejet de l'initiative populaire "Droit de recours des organisations: Assez d'obstructionnisme - Plus de croissance pour la Suisse". Ce texte, lancé par les radicaux zurichois, veut interdire purement et simplement le droit de recours lorsqu'il s'agit de projets approuvés par le peuple ou le législatif d'une commune, d'un canton ou de la Confédération.
Le Conseil fédéral est très peu dissert sur les raisons de son revirement, que son porte-parole Oswald Sigg n'a pas voulu commenter lors de la traditionnelle conférence de presse suivant la séance du collège.
Dans un communiqué, le Département fédéral de l'environnement (DETEC) note que le gouvernement justifie sa décision par le fait que la révision de la loi sur la protection de l'environnement adoptée par le Parlement en décembre "ne reprenait pas toutes les revendication fondées de l'initiative". Il a également été relevé que les privés ne doivent en principe pas se substituer à l'Etat.
Il appartient désormais au Parlement de traiter l'initiative et de formuler sa propre recommandation de vote. Moritz Leuenberger est confiant que le "non" l'emportera, la révision de loi élaborée par les Chambres ayant été approuvée quasiment sans opposition lors du vote final. Elle n'a pas non plus fait l'objet d'un référendum.

Mai 2007

REVISION DE L'ORDONNANCE SUR LE DROIT DU BAIL

Le droit de bail actuel est entré en vigueur le 1er juillet 1990. Il remplaçait alors l'arrêté fédéral de 1972 instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif. Toutes les dispositions relatives au droit de bail sont depuis lors réunies dans le code des obligations (CO). Bien que les travaux de révision aient duré plus de dix ans au total, des appels provenant aussi bien des locataires que des bailleurs n'ont cessé de s'élever, même après l'entrée en vigueur de la nouvelle loi, pour réclamer d'autres modifications.

Le 29 septembre 2006, le Conseil fédéral a chargé le Département fédéral de l’économie (DFE) d'élaborer un projet de révision de l'ordonnance sur le droit du bail. Etant donné le résultat de la procédure de consultation, il a décidé de ne pas poursuivre, pour l'instant, les travaux de révision entamés au niveau de la loi.
Dans l'ensemble, le projet mis en consultation n’a pas reçu un accueil enthousiaste. Lles points de vue des associations de locataires et de bailleurs ainsi que des organisations qui leur sont proches ont fortement divergé.
Les représentants des locataires estiment qu'il est nécessaire d'agir et exigent une révision de la loi. Par contre, ils rejettent le modèle dualiste proposé, qui n'offre pas de vraie possibilité de choix pour ces derniers. En outre, ils rejettent l'instrument des loyers de référence comme critère d'abus ainsi que d'autres dispositions centrales du projet. Ils demandent davantage de protection pour les locataires et, en particulier, un renforcement de la protection contre les congés.
Quant aux organisations proches des bailleurs, elles acceptent le projet sur le fond tout en attendant que l’on réduise la protection des locataires. Un accord des associations directement concernées n’est pas en vue, tant sur les questions de fond que sur les questions de détail et les propositions exprimées par les autres parties consultées vont dans des directions différentes.

Vu la situation, le Conseil fédéral a décidé de ne pas poursuivre pour l'instant les travaux de révision au niveau de la loi. Il a toutefois chargé le DFE d'élaborer un projet de révision de l'actuelle ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux. Il s'agit en effet d'examiner l'opportunité de répercuter l’évolution du taux hypothécaire par le biais d’un taux moyen, la possibilité de prendre en compte les améliorations énergétiques dans la formation des loyers ainsi que la nécessité d'une réglementation concernant les acomptes versés pour les frais accessoires.

Le droit du bail actuel remonte à 1990. Diverses propositions de modification ont échoué en votation populaire en 2003 (initiative populaire de l'Association suisse des locataires) et en 2004 (contre-projet du Parlement). Le projet mis en consultation avait tenté de trouver l’équilibre entre les intérêts des locataires et ceux des bailleurs.

Affaire à suivre ….

30.11.2006

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Droit de recours des associations

La réforme du droit de recours des associations de protection de l'environnement, qui vise à simplifier les études d'impact sur l'environnement et à prévenir les abus, est en phase de discussion au sein du parlement.

Les associations de protec¬tion du paysage et de l'environ¬nement ont tellement tiré sur la corde exclu¬sive de la protection des seuls inté¬rêts qu'elles défendent qu'elles ont provoqué un quasi blocage du système. Cet automne, le parlement achève ses travaux concernant la révision des lois sur la protection de l'environne¬ment et de la protection du paysage entreprise pour donner suite à une ini¬tiative parlementaire, déposée en 2002 et adoptée en juin 2003. Cette dernière demandait une simplification des études d'impact sur l'environne¬ment et la prévention d'abus grâce à une définition plus précise du droit de recours des organisations. La nouvelle mouture sauvegarde le droit de recours. Mais, une initiative populaire radicale lance une nouvelle attaque contre les associations de protection de l'environnement. Cette initiative demande en effet que leur droit de recours ne soit pas vala¬ble lorsqu'il s'agit de projets qui ont été approuvés par le peuple d'une commune, d'un canton ou de la Confédération.

Habilitée à faire recours depuis longtemps en vertu des lois sur la protection du paysage et de l’environnement, les associations concernées ont enregistré de nombreux succès. Mais à force d’intervenir dans tous les dossiers, elles ont détourné la volonté du législateur et finissent par bloquer systématiquement tout projet d’envergure. Depuis l’affaire du Hardturm à Zürich, plus personne ne doute du bien fondé d’un nécessaire recadrage de ce doit de recours. D’où le succès de l’initiative citée plus haut.

Depuis cette affaire, les critiques ont redoublé, démontrant que le droit de recours a entraîné un dérapage dans la pesée des inté¬rêts. Une étude, certes contestée, a chiffré à 25 milliards l'am¬pleur des travaux immobilisés ou abandonnés à cause de la «recou¬rite». Plus personne ne peut nier que la perte pour l'économie est substantielle dans ce genre de cas. En outre, certains soupçonnent les organisations concernées de s'enrichir par le biais du droit de recours. Le fait que les maîtres d'ouvrages doivent sou¬vent fournir des compensations y contribue. Cela étaye le soupçon de pratiques très peu transparentes pour le public.

Les objectifs de cette révision visent à alléger les études d’impact sur l’environnement, éviter les abus et accélérer les procédures de construction, notamment en précisant le type des installations qui sont obli¬gatoirement soumises à l'étude d'impact sur l'environnement. Il est introduit une disposition qui oblige les autorités à tenir compte d'éven¬tuelles préoccupations exprimées par le Parlement ou par le peuple lors de la procédure.
Le Conseil des Etats a décidé de ne soumettre au droit de recours des organisations que les décisions por¬tant sur des installations faisant l'ob¬jet d'une étude d'impact. Il a par ailleurs précisé que les organisations habilitées à recourir doivent être actives au niveau national et doivent poursuivre un but non lucratif. En outre, le droit de recours est limité aux domaines visés depuis dix ans au moins dans les statuts de l’association.
Autre nouveauté restrictive : les associations devront intervenir au tout début de la procédure. De plus, les accords éventuels passés entre les associations et les maîtres d’ouvrage ne pourront plus être légalisés. De même, les accords passés entre ces mêmes partenaires seront illicites s'ils prévoient des peines conventionnelles. Et surtout, les frais de procédure seront à la charge des recourants qui n'obtiennent pas gain de cause. Enfin, un début anticipé de construction sera autorisé si l'issue du recours d'une organisation ne peut avoir d'incidence sur les travaux.
Une disposi¬tion qui prévoit de contraindre les autorités à pondérer l'ensemble des intérêts et à tenir compte des préoc¬cupations du peuple et du Parle¬ment est encore en discussion. Mais cette disposition constitue un point fort de la réforme dans la mesure où elle pourrait servir de contre-projet à l'initiative populaire des radicaux, qui veut exclure les recours contre des projets avalisés par une votation populaire ou un législatif.

La réforme est donc pratiquement sous toit et les associations écologistes semblent s’être fait une raison, ceci d’autant plus qu’une nouvelle initiative parlementaire UDC menace le droit de recours d’une suppression totale.

15.12.2006